パタヤでロングステイ – コンドミニアム購入物件の選び方
・不動産はロケーション。実際に「住む」そして将来的な資産価値を観点とした、ねらい目エリア情報。
今回はパタヤでのコンド物件購入にあたり「ご自身の居住用途としての選び方」と題し記事にしてみました。
物件ご購入の目的をご自身の居住用途とされる方、賃貸で運用し利回り及び売却益をとお考えの方、様々かと思います。
今回敢えて「ご自身の居住用途」に絞った理由は、パタヤでの賃貸運用はリゾート地であるが故に一筋縄では行きにくく、ご自身が住まれ、その賃料を利回りにという考え方をして頂けるのであれば、それが最善ではとの考えによるものです。
また仮にご自身の居住用として購入された物件も、何れは売却される事になるかと思います。将来的な資産価値は、物件のロケーションが全てと言っても過言ではなく、今回はエリア選びについても重点を置きアップしてみました。
あくまで当サイト目線ではありますが、パタヤでの物件選びの際、少しでも参考にして頂けましたら幸いです。
本当にパタヤでいいのか？
気がつけばタイには１０年近くの在住となります。
行ったり来たりの時期を含めるとタイとは２０年以上の付き合いとなりますが、パタヤはなんといってもリゾート地。
タイであってタイではない、が率直に感じるところです。
日本人の方に限らず、各国色々な方とお話をさせて頂く機会がありますが、パタヤに住まれている方は、タイ好きというよりパタヤ好きの方が多くいらっしゃる印象です。
またパタヤが好き派と、嫌い派にはっきり分かれるのもパタヤの特長の一つのようにも感じています。
Markland Condo(パタヤビーチロードソイ1) – 1993年築。完全リフォーム物件が多い
パタヤでの物件購入をご検討されてる方はもちろん前者かとは思いますが、旅行・短期ベースでの滞在と実際に住まれるは、全く別物です。
長く住むと短期滞在では見えなかった良い点も、良くない点も多く目につくようになります。
ご購入前に少なくとも半年、できれば１年程度、実際にパタヤに住まれる事をおすすめしたいです。
Northshore (パタヤビーチロードソイ4) – 抜群のロケーション。日本人駐在員にも人気
パタヤの賃貸市場 – 圧倒的に多いハイシーズンのみの短期需要
当サイトでは賃貸物件も多く扱っておりますが、リゾート地パタヤならではの大きな特長が２つあります。
一つ目は半年未満の短期でのお問合せを頂く割合が非常に高い事。
もう一つはオフシーズンに頂くお問合せの件数は、ハイシーズンと比べ極端に少ない事です。
賃貸による運用をお考えの場合は、空室リスクが避けられる１年ないし長期契約可能なテナント様を探したいところですが、ハイシーズンの短期のみで頂くお問合せが圧倒的に多いのが実情です。
Unixx – セントラルパタヤへのアクセス上々。リゾート性も兼ね備える人気のコンド
また行く行くは日本人のテナント様をとお考えの方も少なくないかと思いますが、長期での日本人テナント様はそれ程多くなく、むしろ数える程度との印象です。
ですので、テナント様探しは日本人以外も想定しておく必要がありますが、我々の考えるスタンダートと彼らのそれは違います。
誰もがそうとは限りませんが、貸借中に色々面倒事が発生する可能性は想定しておく必要はあります。
The Base Central Pattaya – 抜群のロケーション。パタヤのランドマーク的存在
加えて界隈では新規大型コンドの建築が続々と進んでいます。
今後EEC（東部経済回廊）開発関連での新規需要も期待されますが、それと比例して賃貸需要が増加するかは、具体的な数字は持ち合わせておりませんが疑問に思わざるを得ないが正直なところです。
Arcadia Millenium(サウスパタヤ サードロード) – 2023年初引渡し開始の大型コンド
上記の通り、リゾート地パタヤでの賃貸運用は容易ではなく、空室リスク、面倒なテナント様とのトラブルもない、自己居住目的として物件を購入され、住みながらベストな売却時期を探っていくが、パタヤにおいては最善ではと考える次第です。
・補足 ： パタヤのハイシーズンっていつ？
一般的にパタヤの乾季にあたる１１月から３月と言われています。中華・東アジア系の滞在者も増えてはいますが、パタヤはやはり欧米人が中心。寒く、日照時間が短い彼らの冬の間、乾季のパタヤで過ごし、欧米にて気候の良いシーズンを迎える３月頃帰って行くが、多いパターンです。
エリア選び 1 – 実際に歩き、住んでみる
仮にパタヤの北方面ウォンアマットビーチからナジョムティエン辺りまでのビーチ沿いを物件選びの中心とした場合、その間ざっくり２０ｋｍ程です。
Reflection(ジョムティエンビーチロード) Northpointと並ぶハイエンド
僅か２０ｋｍ程の間に北からウォンアマットビーチ、セントラルパタヤ、プラタムナック、ジョムティエンとそれぞれ特色のあるエリアが点在するのはパタヤの魅力の一つです。
Riviera Monaco(ナジョムティエン)-閑静なリラックスゾーン。富裕層週末利用も多い
Riviera Jomtien – 充実の共有設備で人気のコンド
Copacabana-ジョムティエンビーチフロント.人気の新築コンド
開放感あふれるJomtien Beach
これまで数多くのお客様とお話をさせて頂く機会がありましたが、特にエリアに関しての好みは様々です。
ですので繰り返しになりますが、可能であればご購入前に先ずは実際にパタヤに住んで、そして歩いて好みのエリア、コンドを探される事をおすすめしたいです。
Panola – プラタムナックを最優先エリアとされる方も少なくありません
エリア選び 2 - 大規模開発計画が控えるセカンドロード北方面
パタヤの中心はセントラルフェスティバルを中心としたエリアであり続ける事は、当面変わる事はないであろうと考えます。
The Edge Central Pattaya – 不動産はやはりロケーションと思わされるコンド
一方、界隈には開発に適しそうな用地は殆ど残っておりません。
そこで現在開発計画が進んでいるのは、セカンドロード沿い北方面そしてナグルア通り沿いです。
Centric sea (Sky launge) – パタヤセカンドロード。日本人滞在者も少なくないコンド
Northshore(ビーチロードソイ4) – 2006年築ながらそのロケーション故衰えぬ人気
パタヤカン（中央通り）より北方面には大きな空き地が数か所残っていますが、大手デベロッパーSC Asset社が中心となり、大型コンド・ホテル他を建設で計画を進めています。
２０１８年に大型商業施設Terminal 21がセカンドロード北端に開業。
また昨年２０２２年には、そのはす向かいに同系列の大型ホテルCenter point Spaceが開業し、街の中心は大分北方面へ分散されました。
パタヤ北通りを挟みターミナル２１の向かい側も再開発の計画が進んでいます
今後それら新規計画が予定通り進んで行くのか定かではありませんが、街の中心は少しずつ開発用地が残る北方面へは、間違いのないところではと考えます。
急ピッチで建設が進むホテルCenter point 3(Center Point Space裏手) 2024.5
再開発による取り壊しが始まったドルフィンサークルからナグルア通り沿い(2024.6)
Center point Space前の新築ホテルAkara横に建設予定のOnce Wongamat
ねらい目と考えるエリア
今回「ご自身が住まれる用途での物件選び」をテーマとしており、実際に住まれる上での環境・利便性を優先事項としました。
そして何れは売却される事になるかと思いますので、中長期スパンでの資産価値も考慮し、あくまで当サイト目線ですが、以下をねらい目エリアとしてピックアップしてみました。
ウォンアマットビーチ
パタヤと言えばやはりビーチ。そして鳥のさえずりが絶えず聞こえてくる閑静な環境に加え、セントラルパタヤへも程近いという、その利便性も手伝い人気のエリアです。
Northpoint (ナグルア ソイ18) – 言わずと知れたパタヤハイエンド
セカンドロードの北端Termina21へは徒歩圏と言えなくない立地。
幹線道路スクンビット通りへのアクセスの良さ。
Northpointを筆頭にハイグレードのコンドが多い事も人気の理由と考えます。
「一度はこんな所に住んでみたい」そんな思いにさせられるエリアです。
そして開発可能な用地は残り少なく、将来的な資産価値という観点からも、優位性のあるエリアであると考えます。
Zire(ナグルアソイ18) -隣接するNotrthpoint比モダン感ある人気のコンド
Riviera Wongamt(ナグルアソイ16)-リゾート感溢れる敷地内で人気のコンド
ちょとしたリゾートホテルには負けず劣らずのRiviera Wongamat 敷地内
Palm Wongamat (ナグルアソイ16)-これ以上は望めないビーチフロント北端角地
Baan plai haad (ナグルアソイ16) – こちらも日本人滞在者が少なくない人気のコンド
Wongamat Tower(ナグルアソイ16) – 割安感ある物件が少なくないねらい目コンド
・Arom Wongamat アーロムウォンアマット
限られた用地の関係で、中古物件が中心となるウォンアマットエリアですが、こちらは２０２４年に完成予定のコンドです。ソイ１６沿いのビーチフロントでコンド建築可能な用地はおそらくこちらが最後。パタヤでは通常外国人区分の販売が先行するケースが多いのですが、こちらはタイ人区分が先行。それはその希少性の証と考えます。
Arom Wongamatショールームにて – 一層開放感を醸し出す3.5m高天井が印象的
Naklua Soi 16のコンド群 – 左端が建設中のArom Wongamat
【関連情報】
以下ウォンアマットエリア情報です。賃貸物件選び目線となっておりますがご参考までです。
ノースパタヤ
本年２０２３年前半に引渡しが始まったOnceはサードロード北端に位置するコンドです。
セントラルパタヤからは少し離れますがTerminal 21へは徒歩10分程度。
加えて大型スーパーMakro/Lotusへも同様徒歩圏と日常生活環境は上々。
また賑やかな市内中心部より離れる分、静かなエリア。「住む」という観点からは申し分のない立地と考えます。
Once – スカイラウンジ
こちらでは未売却物件はほとんど残っておりませんが、通り沿いには開発に適した用地は残っており、詳細は公表されておりませんが、大手デベロッパーのSansiri社がOnceのそばにコンド建築用地を確保しています。
Lotus – Pattaya Nua こちらもOnceより徒歩圏です
新規開発計画が進んでいるセカンドロード北方面へも程近い事、また幹線道路であるスクンビット通りにもパタヤ中心部の渋滞を避け出られる事はアドバンテージであり、今後ねらい目エリアの一つとしてピックアップしてみました。
Onceの回りはスクンビット通りへのアクセスの良さよりビジネス客向けホテルが多い。
以下Once引渡し前の記事ですが、界隈エリア情報もアップしておりますので適宜ご参照ください。
当初微妙なロケーションがどうなのか気になっておりましたが、２０２３年１０月現在外国人区分は若干残っているもののほぼ完売。
半信半疑であった同敷地内のホテル建設も基礎工事が始まっています。
The Once Pattaya – ショールームよりビーチロード・ラン島方面
上記の他、The Baseを中心としたセントラルパタヤのコンドは、賃貸での運用的には十分ご検討して頂くに値するエリアと考えますが「住む」という観点からは、やや賑やか過ぎる感があります。
また大規模開発計画の進むセカンドロード沿い北方面は、完成までは少し時間がかかりそうな印象です。
その他、開放感溢れるジョムティエン、起伏に富み独特な雰囲気のプラタムナックと何れも甲乙つけがたいところですが実際に「住む」、また将来的な資産価値の観点より、今回は北方面の上記２つをねらい目エリアとしてみました。
The Base Central Pattaya – Ａ棟ルーフトッププール
相場感を養う
エリア選定と共に相場感を養う事も重要となりますが、ネットであらかたの情報は入手可能です。
以下タイ不動産サイト一例ですが、こちらのサイトにはコンド毎の販売平米単価の推移の他、賃貸物件も掲載されています。一部客寄せ目的か相場からかけ離れた物件情報も散見されますので、あくまで目安程度に適宜ご活用して頂けましたらばと思います。
また相場感を形成されるという観点からも、可能であれば１年程度、ご購入前にパタヤに住んでみて頂く事をおすすめしたいです。
その他ワンポイント
外国人区分に変更可能な、タイ人区分物件がねらい目！
パタヤに限らずタイのコンドミニアム物件はタイ人区分と外国人区分に分かれており、外国人区分が割高なのが一般的です。
外国人区分で購入された物件を、何某かの理由でタイ人に譲渡した場合、その物件はタイ人区分となり、結果として外国人区分が一つ空く事になります。
外国人区分に空きのあるコンドの場合、タイ人区分物件でも購入の際、外国人区分に名義変更可能な物件が稀にあります。
Baan Plai Haad(ナグルアソイ16) – 2023.10現在区分変更可
パタヤでの物件購入の中心はやはり外国人であり、将来的に物件を売却される場合、外国人区分が有利は言うまでもありません。
以下一例です。タイミング次第ですが、以下コンド以外でも稀に区分変更可能な物件情報入ってきます。
ナジョムティエン・フアイヤイ界隈
大分南方面とはなりますが Ocean Marina Yacht Club界隈に大型商業施設Iconを建設中です。高速インターより程近く長期スパンで大化けしそうなエリアとの印象です。
こちらの情報はエリア情報として載せるか迷いましたが、仮に大化けしたとしても少し先の話になりそうであり、参考情報に留めアップしました。
レストランRimpalalin – ジョムティエンビーチ方面を一望できます
最後に
その他アップしておきたい情報多々ありますが、長くなりましたので今回はこの辺りで。
物件ご購入にあたり、ご希望・ご優先事項はそれぞれかと思いますが、今回の記事が少しでもお役に立てば幸いです。
・パタヤ不動産関連情報
数多くある物件情報から、ご検討して頂くに値しそうな物件をアップしております。ご契約時、またご入居後オーナー様とのやり取りも日本語で対応。もちろん仲介手数料は一切不要です。
当サイト目線ではありますが、ご検討して頂くに値しそうな新築分譲/中古物件情報をアップしております。賃貸物件同様こちらも販売手数料一切不要。お引渡しまで日本語にてフルサポートさせて頂いております。
・パタヤ生活関連情報
